任意売却の費用控除基準一覧【住宅金融支援機構】

任意売却

任意売却に係る住宅金融支援機構の各種控除経費

住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)の任意売却(参考:任意売却とは?)では、決められた費用控除基準というものがあります。住宅金融支援機構の任意売却に携わったことのある担当者であれば、周知の事実です。

あえて書く必要もないことですが…

一応、自分のメモも兼ねて、以下に記します。

控除できる費用 控除可能額(上限)
後順位抵当権者等に対する抹消承諾料 第二順位 ①30万円 ②残元金の1割
(※①又は②のいずれか低い額)
第三順位 ①20万円 ②残元金の1割
(※①又は②のいずれか低い額)
第四順位以下 ①10万円 ②残元金の1割
(※①又は②のいずれか低い額)
仲介手数料 宅建業法の規定に基づいた手数料額(消費税込) 全額
破産財団組入額 原則として売却価格の3%
登記費用 ①司法書士報酬
(原則として1債権1万円以下)
②登録免許税
①と②の合計額
公租公課 優先税 全額
優先税以外で差押登記がある債権 10万円又は固都税1年分のいずれか低い金額
マンション管理滞納分 原則として管理費、修繕積立金※特定承継分 決済日の前日までの管理費等全額(延滞金を除く)ただし、過去5年分のみ
転居費用 破産等転居費用を捻出できないやむを得ない理由がある場合は要相談
売買契約書の印紙代 不可

※上記控除費用に関しては、売却にあたって、原則、証拠となる書類(エビデンス)が必要となります。

以下、簡単な注釈です。

【後順位の抵当権抹消承諾料】

任意売却の取引においては、いわゆる、「担保解除料」ないし「ハンコ代」と言われるものであります。

住宅金融支援機構に係る債務が、全額返済(回収)ができない場合に、任意売却にあたって、後順位抵当権をはずすための解除承諾料のことですね。

一応、上記のようなかたちでの承諾料が規定されているのですが、実は例外もあります。

その都度、住宅金融支援機構の窓口である各サービサー・債権回収会社(住宅債権管理回収機構、エム・ユー・フロンティア債権回収、日立キャピタル債権回収)のご担当者に確認をする必要があります。

(※確認は、任意売却の担当者がすることです。)

【破産財団組入額】

破産管財人がいる場合に、破産財団に組み入れるためのお金です。原則、破産管財人がついている場合に控除経費として認めてくれるお金です。

【仲介手数料】

不動産会社が、不動産売却(任意売却)にあたって、成功報酬としていただく、不動産仲介手数料です。多くの場合、(売買金額×3%+6万円)×1.05(※消費税込み)が、不動産仲介手数料となります。

最近では、任意売却にあたって、不動産売買仲介手数料を控除経費として、満額で認めない債権者もいます。

【登記費用】

不動産売却に際して、抵当権や根抵当権、差押の登記がついたままですと、売却ができませんので、抵当権等の登記を抹消するための費用になります。

登録免許税と司法書士の報酬が該当します。

住宅金融支援機構は、抵当権等一つあたり、1000円の登録免許税の費用と1万円以下の司法書士報酬を基準として定めています。

住宅金融支援機構の登記に関する費用基準は、抹消登記に関する確認の手間やリスクが大きい割には、司法書士の報酬が少ないです。司法書士泣かせの基準ですね。

【公租公課】

固定資産税等の滞納がある場合、税金について認めた控除費用です。

ご覧いただいてお分かりかと思いますが、税金の控除可能額は極めて少ないです。

滞納している金額が大きく、解除料に対して、役所などが多額の解除料の主張を行いますと、単純な交渉では、解除が難しいです。この解除交渉ができるかどうかが、ある意味、任意売却担当者の技術力ではないかと思います。

【マンション管理滞納分】

原則として、管理費と修繕積立金の元本全額が控除費用になります。

残念ながら、管理費等の滞納金に係る遅延損害金については、住宅金融支援機構は認めていません。また、駐車場代などの各種使用料も認めていません。

遅延損害金の減免に関しては、管理組合及び管理会社との交渉になり、また、駐車場代などの各種使用料に関しては、原則、債務者側の負担になります。

【転居費用】

引越費用(引越代)のことです。

その昔は、当然のように認めてくれていました。しかし、最近は、なかなか認めてくれません。

もちろん、引越費用の捻出を認めてくれる場合、その金額としてはせいぜい、10万円~30万円程度です。

なお、引越費用は、現実に引越した後で認めてくれるのものです。

捻出に際して、引越費用の見積書などの各種書類(※エビデンス)が必要になります。

【契約書印紙代】

不動産売買契約書に添付する収入印紙のことです。売却金額が1000万円~5000万円の場合では、現在15000円ほどの金額になりますが、住宅金融支援機構は、費用として、全く認めていません。

ちなみに、決済(引渡)に際しては、各サービサーの担当者が、印紙が貼付されている契約書の原本確認を行います。

税法に係ることなので、あまり、大きなことは言えませんが、買主様のご協力が、必要不可欠ですね。

総括

上記のものは、住宅金融支援機構の費用控除の一覧です。住宅金融支援機構の方針によって、変わってくる可能性をご理解ください。(※基準の例外があることも、ご承知ください。)

住宅金融支援機構が、担保権者(債権者)として、連ねていない場合には、控除経費に関する考え方は、担保権者(債権者)によって変わってきます。この点、何卒ご了承ください。

補足ながら…

住宅金融支援機構に関する任意売却の流れについては、以下のものがわかりやすいので、参考までにどうぞ。融資住宅等の任意売却:住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)

あわせて、任意売却の流れに関しては、任意売却はどのように進められていくのでしょうか?も参考にしていただけると幸いです。


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